1. Bản​g giá thuê KCN theo khu vực (Bắc – Trung – Nam)

Dưới đây là tóm tắt mức giá thuê khu công nghiệp phổ biến theo từng vùng, giúp doanh nghiệp có góc nhìn đối chiếu nhanh và dễ hình dung. Lưu ý, giá thực tế có thể khác tùy vị trí chính xác, hạ tầng, tiến độ bàn giao và dịch vụ đi kèm. 

Các yếu tố khiến một số tỉnh có chênh lệch cao như:

- Khoảng cách đến cảng biển, sân bay, cao tốc: Ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vận chuyển và khả năng kết nối chuỗi cung ứng.

- Chất lượng điện – nước – xử lý nước thải: Quyết định mức độ ổn định cho vận hành liên tục của nhà máy.

- Tiến độ bàn giao đất sạch: Rút ngắn thời gian triển khai xây dựng và giảm rủi ro thủ tục.

- Mức độ hoàn chỉnh của hệ sinh thái KCN: Giúp doanh nghiệp hạn chế chi phí phát sinh trong vận hành.

- Uy tín chủ đầu tư: Đảm bảo chất lượng hạ tầng, tốc độ hỗ trợ và sự ổn định lâu dài trong suốt vòng đời dự án.

1.1. Giá thuê đất​ KCN phía Bắc

Miền Bắc sở hữu lợi thế mạnh về công nghiệp điện tử, cơ khí và công nghệ cao, kéo theo mức giá thuê cao hơn mặt bằng chung.

Nhìn chung, miền Bắc sở hữu mức giá cao hơn nhờ lợi thế về chuỗi cung ứng điện tử – công nghệ cao và khả năng kết nối vùng mạnh mẽ, phù hợp với doanh nghiệp ưu tiên tiêu chuẩn hạ tầng và tốc độ logistics.

1.2. Giá thuê đất K​​CN phía Trung

Miền Trung có lợi thế quỹ đất rộng, giá cạnh tranh và đang thu hút nhiều ngành dệt may, linh kiện và chế biến.

Mức giá tại miền Trung nhìn chung cạnh tranh hơn, thích hợp với doanh nghiệp cần quỹ đất rộng, chi phí hợp lý nhưng vẫn đảm bảo kết nối thuận lợi tới cảng biển và nguồn nhân lực dồi dào.

1.3. Giá thuê đất K​​CN phía Nam

Miền Nam – đặc biệt là TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai – có giá thuê cao nhất cả nước do nhu cầu lớn và quỹ đất hạn chế.

Giá thuê tại miền Nam cao nhất cả nước do nhu cầu lớn và quỹ đất khan hiếm, phù hợp với doanh nghiệp cần hạ tầng cao cấp và khả năng gắn kết nhanh với thị trường tiêu thụ lớn nhất Việt Nam.

Sự phân hóa giá giữa ba miền phản ánh rõ định hướng phát triển công nghiệp và sức hút của từng vùng. Doanh nghiệp cần dựa trên nhu cầu thực tế, ngành nghề và kế hoạch mở rộng để cân nhắc khu vực mang lại hiệu quả vận hành dài hạn nhất.

2. Những yếu tố quyết định giá thuê khu c​​ông nghiệp

Giá thuê trong khu công nghiệp không chỉ đơn thuần là mức phí trên mỗi mét vuông, mà phản ánh toàn bộ năng lực vận hành, mức độ hoàn thiện hạ tầng và chất lượng dịch vụ mà doanh nghiệp sẽ nhận được trong suốt vòng đời sử dụng đất. Dưới đây là các yếu tố cốt lõi tạo nên sự khác biệt về giá giữa các khu công nghiệp:

1. Vị trí – kết nối giao thông

- Khoảng cách đến cao tốc, quốc lộ: Vị trí càng gần các tuyến giao thông chính, doanh nghiệp càng rút ngắn thời gian vận chuyển nguyên liệu và thành phẩm, từ đó tiết kiệm đáng kể chi phí logistics.

- Liên kết với cảng biển, cảng sông, sân bay: KCN có kết nối đa phương thức giúp doanh nghiệp dễ dàng xuất – nhập khẩu hàng hóa, đặc biệt là hàng nặng hoặc container.

- Thời gian lưu chuyển logistics: Khoảng thời gian từ nhà máy đến các điểm giao nhận càng ngắn, dòng hàng càng linh hoạt, nâng cao khả năng đáp ứng với khách hàng toàn cầu.

2. Chất lượng hạ tầng và mức độ hoàn chỉnh hệ sinh thái dịch vụ

- Điện – nước ổn định: Công suất lớn, đường truyền ổn định và có dự phòng giúp dây chuyền sản xuất vận hành liên tục, tránh rủi ro gián đoạn.

- Xử lý nước thải đạt chuẩn: Hệ thống xử lý tập trung đạt quy chuẩn quốc gia giúp doanh nghiệp đáp ứng yêu cầu môi trường ngay từ đầu.

- Viễn thông, phòng cháy chữa cháy: Hạ tầng ICT hiện đại và PCCC tiêu chuẩn quốc gia đảm bảo an toàn sản xuất và tuân thủ pháp lý.

- Kho bãi, logistics nội khu: Sự hiện diện của kho lạnh, kho hàng, bãi container và dịch vụ logistics giúp doanh nghiệp tối ưu chuỗi cung ứng mà không cần tìm đối tác bên ngoài.

3. Mô hình vận hành của khu công nghiệp

- Khép kín – tiêu chuẩn – cơ bản: KCN có mô hình khép kín thường có giá thuê cao hơn, nhưng bù lại doanh nghiệp được hưởng hạ tầng – dịch vụ – hỗ trợ đồng bộ, giảm đáng kể chi phí phát sinh trong quá trình vận hành.

4. Các chi phí liên quan trong khu công nghiệp

- Chi phí xử lý nước thải, PCCC, logistics nội khu: Đây là nhóm chi phí ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí vận hành hàng tháng; mức phí minh bạch và phù hợp giúp doanh nghiệp kiểm soát tài chính ổn định.

5. Uy tín, kinh nghiệm và năng lực hỗ trợ của chủ đầu tư

- Tiến độ bàn giao đất sạch: Chủ đầu tư có kinh nghiệm nhiều năm thường đảm bảo mặt bằng sẵn sàng, đúng cam kết, tránh ảnh hưởng tiến độ xây dựng nhà máy.

- Hạ tầng vận hành ổn định: Những chủ đầu tư uy tín đầu tư mạnh vào vận hành – bảo trì, giúp hạ tầng bền vững trong nhiều năm.

- Hỗ trợ doanh nghiệp nhanh chóng: Bộ phận hỗ trợ pháp lý, kỹ thuật và vận hành chuyên nghiệp giúp doanh nghiệp hoàn thiện thủ tục, kết nối hạ tầng và vận hành nhà máy nhanh hơn.

Như vậy, giá thuê KCN thực chất là “tổng hợp giá trị vận hành”, chứ không chỉ là chi phí đất. Việc đánh giá chính xác từng yếu tố giúp doanh nghiệp chọn đúng khu công nghiệp có khả năng hỗ trợ ổn định, giảm rủi ro và tối ưu chi phí lâu dài.

3. Những chi phí đi k​èm khi thuê khu công nghiệp

Bên cạnh đơn giá thuê đất được công bố, doanh nghiệp cần lưu ý rằng tổng chi phí thực tế khi vận hành trong khu công nghiệp sẽ bao gồm nhiều khoản phí khác nhau. Đây là yếu tố quan trọng để dự trù ngân sách chính xác và đánh giá mức độ phù hợp của từng khu công nghiệp. Dưới đây là các nhóm chi phí cần được kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng.

- Chi phí sử dụng hạ tầng: Đây là khoản phí thường thu theo năm, được tính dựa trên diện tích thuê và phụ thuộc vào mức độ hoàn chỉnh của hạ tầng trong khu công nghiệp. Những KCN có hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ, đường nội khu rộng, hệ thống điện – nước – viễn thông hiện đại thường có mức phí hạ tầng cao hơn, nhưng đổi lại doanh nghiệp được hưởng mức độ ổn định tốt hơn khi vận hành.

- Phí quản lý, phí cấp nước và xử lý nước thải: Nước sạch thường được tính theo số m³ doanh nghiệp tiêu thụ, trong khi nước thải sẽ được tính dựa trên ngành nghề sản xuất và mức độ xử lý yêu cầu. Một số ngành có tải lượng ô nhiễm cao sẽ phải chịu mức phí xử lý lớn hơn. Đây là khoản chi phí ảnh hưởng trực tiếp đến vận hành hàng tháng nên cần được tính trước vào kế hoạch tài chính.

- Chi phí điện, viễn thông và an ninh – bảo vệ: Tiền điện được áp dụng theo biểu giá của Nhà nước, tùy theo cấp điện và thời điểm sử dụng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn cần tính thêm chi phí cho Internet, hệ thống camera, an ninh nội khu hoặc các dịch vụ hỗ trợ liên quan, tùy vào mức độ yêu cầu của từng nhà máy.

- Chi phí logistics nội khu và ngoài khu: Bao gồm chi phí xe nâng, bãi container, bãi tập kết hàng, cũng như các khoản phí sử dụng hạ tầng ở cảng hoặc khu vực lân cận. Cước vận chuyển đầu vào – đầu ra sẽ thay đổi đáng kể tùy thuộc vào vị trí của KCN, đặc biệt đối với doanh nghiệp xuất nhập khẩu.

- Các điều khoản hợp đồng làm thay đổi tổng chi phí vận hành: Ngoài chi phí trực tiếp, doanh nghiệp cần xem xét thêm thời hạn thuê đất, tiến độ thanh toán và các chính sách hỗ trợ đi kèm. Một số chủ đầu tư có thể cung cấp giai đoạn miễn phí quản lý, hỗ trợ kết nối hạ tầng, hoặc thủ tục pháp lý giúp giảm chi phí trong giai đoạn đầu.

Hiểu rõ toàn bộ các chi phí đi kèm giúp doanh nghiệp chuẩn bị ngân sách chính xác, tránh phát sinh ngoài dự kiến. Ngoài ra, điều này còn giúp doanh nghiệp đảm bảo kế hoạch vận hành được triển khai một cách ổn định ngay từ đầu.

4. Vì sao nên ưu tiên KCN​​ có hệ sinh thái hoàn chỉnh thay vì chỉ nhìn giá thuê?

Nhiều doanh nghiệp thường ưu tiên mức giá thuê thấp khi khảo sát khu công nghiệp, nhưng giá rẻ không phải lúc nào cũng mang lại hiệu quả vận hành tối ưu. Trên thực tế, một hệ sinh thái hoàn chỉnh giúp giảm đáng kể chi phí phát sinh, hạn chế rủi ro và đảm bảo vận hành ổn định về lâu dài.

1. Rủi ro khi lựa chọn khu công nghiệp giá rẻ nhưng hạ tầng kém hoàn chỉnh

- Hệ thống xử lý nước thải không đạt chuẩn: Dễ phát sinh chi phí xử lý bổ sung hoặc nguy cơ vi phạm môi trường.

- Điện – nước thiếu ổn định: Khi dây chuyền sản xuất bị gián đoạn, thiệt hại có thể vượt xa số tiền tiết kiệm từ giá thuê rẻ.

- Chi phí logistics phát sinh ngoài dự tính: Đường nội khu nhỏ, thiếu bãi container hoặc không có dịch vụ hỗ trợ sẽ làm tăng chi phí lưu trữ và vận chuyển mỗi tháng.

- Thời gian thông quan kéo dài: KCN ở vị trí kém kết nối sẽ khiến chi phí và thời gian xuất – nhập hàng tăng đáng kể.

2. Lợi ích nổi bật của mô hình vận hành khép kín

- Tập trung dịch vụ trong một không gian duy nhất: Doanh nghiệp không phải mất thời gian tìm kiếm đối tác bên ngoài.

- Giảm phụ thuộc vào bên thứ ba: Tối ưu tốc độ xử lý các yêu cầu về điện, nước, môi trường, logistics.

- Rút ngắn thời gian xây dựng – vận hành: Mọi hạ tầng đã sẵn sàng, doanh nghiệp có thể đi vào sản xuất nhanh hơn so với việc tự hoàn thiện từng hạng mục.

- Ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sản xuất – nhân sự – logistics: Hệ sinh thái hoàn chỉnh giúp giảm chi phí vận chuyển, hỗ trợ tuyển dụng thuận lợi và giảm rủi ro gián đoạn vận hành.

3. Sự ổn định khi làm việc với chủ đầu tư có kinh nghiệm lâu năm

- Hạ tầng được vận hành ổn định: Đảm bảo chất lượng điện – nước – giao thông – xử lý môi trường trong suốt vòng đời dự án.

- Hỗ trợ pháp lý nhanh: Tối ưu thời gian làm thủ tục đầu tư, xây dựng, môi trường.

- Cam kết đồng hành lâu dài: Chủ đầu tư giàu kinh nghiệm mang lại sự an tâm trong quá trình vận hành và mở rộng.

So sánh giữa mô hình giá rẻ và hệ sinh thái hoàn chỉnh cho thấy chi phí thấp ban đầu không thể bù đắp rủi ro vận hành lâu dài. Doanh nghiệp nên ưu tiên sự ổn định và tốc độ đều lựa chọn các KCN có mô hình khép kín và chủ đầu tư giàu kinh nghiệm để tối ưu tổng chi phí toàn vòng đời dự án.

5. ROX iPark: Mức giá – hạ tầng​​ – dịch vụ cho doanh nghiệp sản xuất

Với hơn 30 năm kinh nghiệm phát triển hạ tầng công nghiệp, ROX iPark xây dựng mô hình vận hành toàn diện, tập trung vào sự tối ưu, tính bền vững và chi phí hợp lý cho doanh nghiệp. Đây là những ưu điểm vượt trội của ROX iPark chứng tỏ là lựa chọn phù hợp cho các ngành chế biến, cơ khí, logistics và nông sản – thực phẩm:

Hệ sinh thái vận hành khép kín:

- Liên kết đồng bộ giữa khu công nghiệp – kho bãi – logistics – dịch vụ hỗ trợ.

- Hệ thống xử lý nước thải hiện đại, đảm bảo tiêu chuẩn xả thải.

- Hỗ trợ đầy đủ tiện ích và dịch vụ liên quan đến nhân sự như khu ăn ca, khu sinh hoạt.

Hạ tầng chuẩn – kết nối vùng thuận lợi:

- Vị trí chiến lược, gần Quốc lộ 1A – Quốc lộ 54 – Cảng Bình Minh.

- Thuận lợi di chuyển đến TP. HCM, Cần Thơ và các trung tâm nguyên liệu – tiêu thụ.

- Phù hợp với các ngành đòi hỏi vận chuyển nhanh và khối lượng hàng hóa lớn.

Dịch vụ hỗ trợ pháp lý – vận hành – tuyển dụng:

- Hỗ trợ thủ tục pháp lý nhanh chóng, giảm thời gian chuẩn bị.

- Tư vấn mô hình nhà máy, các tiêu chuẩn xây dựng – kỹ thuật cần thiết.

- Hỗ trợ tuyển dụng nguồn lao động tại địa phương, giúp doanh nghiệp ổn định vận hành.

Mức giá phù hợp theo từng mô hình sản xuất:

- Giá thuê linh hoạt theo từng phân khu chức năng và nhu cầu sử dụng.

- Hạ tầng được thiết kế tối ưu cho doanh nghiệp vừa và lớn.

- Chi phí vận hành minh bạch, ổn định và dễ dự trù ngay từ đầu.

Nhờ mô hình vận hành khép kín, hạ tầng chuẩn mực và dịch vụ hỗ trợ toàn diện, ROX iPark mang đến môi trường ổn định, minh bạch chi phí và đáp ứng tốt nhu cầu của doanh nghiệp từ giai đoạn chuẩn bị đến vận hành dài hạn.

Giá thuê khu công nghiệp chỉ là điểm khởi đầu trong bài toán tối ưu vận hành của doanh nghiệp sản xuất. Một lựa chọn đúng cần dựa trên nhiều yếu tố: vị trí, hạ tầng, hệ sinh thái dịch vụ, chi phí đi kèm và uy tín chủ đầu tư. Trong xu hướng phát triển bền vững và yêu cầu vận hành ngày càng cao, việc lựa chọn một KCN có năng lực hỗ trợ lâu dài sẽ mang lại lợi thế cạnh tranh đáng kể.

ROX iPark luôn sẵn sàng đồng hành cùng doanh nghiệp trong hành trình xây dựng cơ sở sản xuất hiệu quả – hiện đại – bền vững tại Việt Nam. Liên hệ ngay để được tư vấn kỹ lưỡng hơn.

Hotline: +84971 375 888 hoặc +84981 873 666

- Email: sale@roxipark.vn

- Website: https://roxipark.vn/

- chỉ: ROX Tower, Tầng 21, 54A Nguyễn Chí Thanh, Đống Đa, Hà Nội, Việt Nam